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Quels sont les points clés à étudier avant d’investir en SCPI de rendement ?

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La SCPI (société civile de placement immobilier) est un véhicule de placement pour les particuliers qui est investi en immobilier d’entreprise comme par exemple : les bureaux, commerces, locaux d’activités, et entrepôts.

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui s’occupent de la vie courante des SCPI : acquisitions, cessions, gestion locative. L’AMF (autorité des marchés financiers) contrôle et veille au bon fonctionnement du marché des SCPI.

Il existe deux grands types de SCPI de rendement,

-Les SCPI à capital fixe : l’acquisition de parts de SCPI à capital fixe peut se faire uniquement lors d’augmentations en capital ou sur le marché « secondaire » lorsque des associés décident de revendre leurs parts (marché d’occasion).

-Les SCPI à capital variable : Pour ces SCPI, l’achat de parts peut se faire à tout moment sur le marché dit « primaire », au prix d’achat déterminé par la société de gestion.

Ce placement alternatif à l’acquisition de biens en direct est ouvert à la souscription depuis les années 70. Grâce à une offre mature et diversifiée ce placement continue d’être attractif avec un taux de distribution moyen de 5,13 % en 2013 sur l’ensemble du marché. Il existe 85 SCPI de rendement, toutes ces sociétés n‘ont pas le même potentiel et une vigilance doit être portée sur certains critères stratégiques.

 

Voici les critères de sélection clés :

 

Le patrimoine

Le patrimoine est l’élément clé d’un placement immobilier. Il est primordial de bien étudier la constitution du patrimoine d’une SCPI avant de prendre une décision d’investissement. Les SCPI ont des politiques d’investissement variées par la localisation des biens (régions, Ile-de-France, Paris) ou leur typologie (bureaux, commerces, locaux d’activités, etc.). Certaines SCPI se démarquent avec des positionnements à l’international ou dans des secteurs porteurs comme l’hébergement et la santé. Ce sont des SCPI dites «thématiques». Votre choix sera fonction de votre profil investisseur (opportuniste ou bon père de famille) et de vos préférences.

 

Le taux d’occupation financier

Ce taux correspond au loyer facturé / l’ensemble des loyers qui pourraient être facturés si le patrimoine était intégralement loué. La vacance locative est un manque à gagner pour la SCPI et affecte directement le résultat; l’enjeu est de maintenir une occupation au maximum des capacités. Dans votre choix, favorisez les SCPI avec des TOF supérieurs à 90%.

 

Les locataires et la durée des baux

La qualité des locataires et la durée des baux permettent d’appuyer la pérennité de la distribution. Les SCPI sélectionnent leurs locataires en privilégiant les enseignes nationales bénéficiant d’une solvabilité plus importante. Les baux de longue durée sécurisent le taux d’occupation, ils permettent d’éviter ainsi un turn-over régulier des locataires qui représente une contrainte de gestion importante et un risque sur le dividende.

 

Le report à nouveau

Après chaque résultat annuel une partie des recettes de la société peut être mise en réserve pour pallier aux aléas de gestion de la société immobilière. Cette réserve (« report à nouveau ») pourra servir à lisser les performances de distribution sur la durée.

 

La collecte

La collecte est le montant trimestriel de nouveaux capitaux que perçoit la SCPI via de nouvelles souscriptions. Cet apport de capitaux permet au gérant de réaliser de nouvelles acquisitions immobilières. La collecte doit être faite de manière raisonnable pour permettre une sélection qualitative des futurs actifs immobiliers. Il est préférable pour la SCPI de réaliser des investissements réguliers en cohérence avec la collecte.

 

Le TDVM

Cet élément représente la performance de la SCPI du point de vue souscripteur (net de charges et de frais de gestion).  Le TDVM (dividende / prix moyen pondéré de la part) correspond au taux de distribution de la SCPI.  La performance recommandée pour une SCPI doit être supérieure à 4,80 %.

 

Le Dividende

Le dividende est le montant que va percevoir l’associé au titre de chaque part détenue. Il est important de voir l’évolution dans le temps de cette distribution pour voir si celle-ci augmente ou diminue sur la durée.

 

Revente et liquidité des parts 

La revente des parts SCPI se fait de deux façons distinctes selon le fonctionnement de la SCPI.

-Pour les SCPI à capital fixe des confrontations d’ordres de vente et d’achat sont organisées chaque semaine, mois ou trimestre en fonction de la fréquence inscrite dans les statuts de la SCPI. Le prix de revente de la part est fixé librement par l’associé (comme un ordre de vente de bourse), s’il y a des acheteurs au prix les parts sont échangés.

-Pour les SCPI à capital variable l’associé fait une demande de retrait, la société de gestion fixe la valeur de revente de la part. La demande de retrait est compensée lors d’une nouvelle souscription.

La liquidité des parts de SCPI permet de savoir s’il est facile pour l’associé de revendre ses parts. Il faut donc étudier et regarder le nombre de parts en attente de cession en fin de période. Si ce nombre rapporté au nombre de parts totales de la SCPI est trop important cela signifie que la revente peut s’avérer compliquer. Si au contraire il est très faible cela signifie que la revente est plus facile.

 

Avant tout investissement il est important de prendre conseil auprès d’un spécialiste, c’est la meilleure solution pour limiter les risques au maximum et augmenter les chances de pouvoir récupérer les fruits de son placement. Vous devez garder à l’esprit que mes performances passées ne garantissent pas les résultats futurs et qu’un investissement peut entrainer une perte en capital.

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